Как принять квартиру в новостройке у застройщика с отделкой и без

Нюансы

Во время приемки необходимо изучить все нюансы, присущие жилью. Огромное количество особенностей связано с используемой в новостройке отделкой.

Жилье без отделки

Одно из главных преимуществ приемки жилья без отделки — возможность полноценно изучить структуру, внешний вид и общее состояние &#171,нулевой&#187, квартиры, ведь имеющиеся недостатки не будут скрыты декоративными элементами.

Понятие &#171,без отделки&#187, подразумевает:

• отсутствие декоративных покрытий на стенах, потолке и полу,
• отсутствие инженерной разводки,
• наличие свободных мест для подключения водоснабжения и электричества,
• наличие счетчиков для учета воды, электричества и газа,
• присутствие приборов отопления, входной двери и окон.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки и на что стоит обратить внимание:

1. Соответствие площади установленными плану — длина и ширина комнат, расположение окон и прочее. Если размер квартиры оказался меньше заявленного, то покупатель вправе вернуть деньги за отсутствующие метры.
2. Правильное функционирование дверей и окон.
3. Ровность стен, пола и потолка — они должны быть ровными без каких-либо отклонений.
4. Работоспособность вентиляции проверяется обычной зажигалкой.
5. Атрибуты электрической системы. Соглашение должно предусматривать количество патронов и розеток, установленных в доме. Также стоит проверить их функциональность при помощи приборов, например, зарядки для смартфона.

Приемку рекомендуется проводить в утреннее или дневное время суток, ведь в квартире нет освещения, из-за чего можно пропустить ключевые детали.

С черновой отделкой

Количество нюансов, которые необходимо учесть при изучении квартиры с черновой и предчистовой отделкой, гораздо меньше.

Что проверяется в черновой и предчистовой отделке:

• для стен допускаются неровности по вертикальной плоскости не более 2 мм на 1 см,
• угол наклона пола не должен превышать 2 %, но при этом максимальное отклонение — 5 см,
• радиаторы отопительной системы должны располагаться от стены не меньше, чем на 2,5 см,
• на вводном счетчике должны быть установлены автомат, устройства защитного отключения и выключатели.

С чистовой отделкой

Преимущество чистовой отделки — полная готовность квартиры к проживанию. Собственнику остается лишь занести мебель и личные вещи. В большинстве случаев, подобное жилье сдается в элитных новостройках, из-за чего проблемы с качеством возникают редко.

На что стоит обратить внимание:

• качество ремонта,
• функционирование электрической системы,
• если используется паркет, то его предельное отклонение по плоскости не должно превышать 4 мм,
• изучить все нюансы отделки, сопоставив их с договором и чеком.

Встреча с застройщиком

На встрече должны присутствовать все, чьи имена есть в ДДУ. Подписывать передаточный акт по нормативам в отсутствии одного или нескольких дольщиков попросту незаконно.

Если заранее известно, что кто-то из совладельцев не сможет присутствовать лично, необходимо заранее подыскать доверенное лицо (в его роли может быть и адвокат), а также оформить на его имя доверенность, заверенную у нотариуса. Застройщика нужно заранее оповестить об этом, чтобы он успел внести соответствующие изменения в документы.

Порядок встречи с застройщиком:

1. Застройщик назначает первую встречу, отправляя письма с уведомлением для всех дольщиков. Некоторые компании рассылают SMS или звонят, но лучше самостоятельно проверять веб-сайт застройщика, где обычно заранее публикуются объявления такого характера.
2. Дольщики посещают встречу в назначенное застройщиком время. Следует взять с собой оригинал ДДУ и платежные квитанции для сверки.
3. На первой встрече назначается время второй встречи. Обычно она проводится уже непосредственно в квартире.
4. Дольщики приносят на вторую встречу снова оригинал ДДУ, квитанции об оплате, а также паспорта.

Норматив потребления электроэнергии на 1 человека без счетчика с 2020 года

Что входит в экспертизу квартиры с отделкой в новостройке:

• работы по замерам необходимых параметров зданий, конструкций, элементов и узлов;
• инструментальное определение параметров дефектов и повреждений;
• определение фактических прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов;
• определение фактических нагрузок, действующих на инженерные сети и оборудование;
• камеральная обработка и анализ результатов обследования и поверочных расчетов;
• анализ причин появления дефектов, повреждений и недостатков;
• составление итогового документа с выводами по результатам обследования;
• разработка рекомендаций по устранению выявленных дефектов, повреждений и недостатков.
• расчет стоимости по устранению выявленных дефектов, повреждений и недостатков.

Стоит ли обращаться к эксперту?

Надеясь на собственную компетентность, многие покупатели квартир в новостройках считают обращение за помощью к экспертам пустой тратой денег. Впоследствии такая экономия может оказаться мнимой.

На исправление незамеченных во время приёмки жилья недочётов потребуется ещё большая сумма, чем необходимо было заплатить квалифицированному специалисту.

Стоит учесть, что эксперты не выезжают на осмотры, вооружившись только уровнем и линейкой. В их арсенале всегда набор профессиональных инструментов, с помощью которых можно провести тщательное обследование оконных и дверных конструкций, стяжки пола и потолка, качества шумоизоляции стен.

От взгляда опытного эксперта не ускользнёт ни одна мелочь.

Специалисты проводят:

1. Тепловизорные исследования, которые позволяют установить наличие утечек тепла через некачественно установленные конструкции,
2. Радиационные и магнитные исследования,
3. Качество укладки плитки, отделки стен обоями и соответствие нормативам проведения малярных работ.

Эксперты могут оценить даже качество проведённых скрытых работ. Они знакомы с особенности приёмки квартир различных вариантов отделки.

После осмотра эксперты выдают заказчику официальное заключение, на основании которого можно предъявить претензию застройщику и потребовать устранения всех фактов нарушения строительных ГОСТов и СНИиПов.

Многие фирмы, предоставляющие экспертные услуги, оказывают дополнительно юридическую поддержку покупателей квартир в общении с застройщиками.

На квартире: справимся ли сами?

Сам осмотр квартиры обычно вызывает у покупателей наибольшие опасения — дескать, справимся ли? Тем более, что существует масса фирм, оказывающих соответствующие услуги. За сумму от 7-9 тысяч рублей (однокомнатная квартира) до 15-20 тысяч («трешка») их специалист отправится с вами на объект и поучаствует в приемке. Однако стоит ли пользоваться их услугами — тут опрошенные нами эксперты высказывали разные мнения. Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», считает, что квартиру без отделки вполне можно принять и самостоятельно. А вот если в квартире выполнена черновая отделка — тут уже хорошо бы пригласить специалиста. И тем более он окажется нужен, если выполнена чистовая отделка «под ключ».

Несколько иное мнение у Марии Литинецкой: она считает, что ориентироваться нужно, прежде всего, на репутацию застройщика. «Если вы купили квартиру у надежной компании, это уже дает гарантию того, что проблем с качеством строительства быть не должно, — говорит эксперт. — А вот если по результатам чтения форумов в интернете видно, что уже состоявшиеся новоселы имеют на данную компанию много жалоб, то, возможно, есть смысл заплатить 10 тысяч рублей специалистам, чтобы потом не судиться с застройщиком после заселения».

В целом при осмотре (если все-таки решиться провести его самостоятельно) надо соблюдать несколько простых правил:

— проводить его в светлое время суток;
— оценить чистоту помещения. Строительный мусор, которым иногда бывают завалены квартиры, не только неприятен сам по себе — он может скрывать какие-то дефекты;
— проверить окна и балконные двери. Стеклопакеты должны быть без повреждений, а щели между рамой и окном обработаны герметиком. Окна должны открываться и закрываться без усилий;
— убедиться в исправности вентиляции. Для этого к вентрешетке нужно поднести зажигалку или лист бумаги. Если вентиляция работает, то пламя отклонится в сторону, а лист бумаги «приклеится» к решетке;
— необходимо осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен;
— проверить электрику. Для этого элементарно попробуйте подзарядить мобильный телефон. А также возьмите с собой обычную лампочку и вкрутите в патроны, чтобы убедиться в исправности.

И еще один «секрет». Оценить квартиру можно… даже не заходя в нее. Если подъезд выглядит как «после бомбежки»: грязные стены, пыль, треснутая плитка — все это уже говорит об отношении девелопера и его контроле работы строителей…

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

…плюс квартплата вперед

Есть и еще одно основание для взимания платы с получающего ключи – квартплата за первые 3-4 месяца проживания, а также за вывоз мусора. Последнее обосновывается тем, что покупатели квартир обязательно будут делать ремонт, а процесс этот обязательно сопровождается большим количество отходов. В отличие от описанного в предыдущей главе, эти траты обязательные – они существуют в любом новом ЖК. Правда, порядок сумм здесь заметно скромнее. Если доплата за разницу в метраже исчисляется сотнями тысяч, то в данном случае речь идет об 10-20 тысячах. Например, в комплексе «Ривер Парк» аванс за три месяца за двухкомнатную квартиру составил в среднем 5-5,5 тысячи рублей, вывоз мусора – 4000 рублей. При этом владельцы квартир с отделкой от застройщика от последней платы были освобождены, поскольку утилизация строительных отходов для них была неактуальна.

Завершая эту тему, стоит отметить, что речь здесь шла не о коммунальных, а об эксплуатационных платежах. То, что рассчитывается по счетчикам (вода, электричество, часто отопление) покупатель оплатит позже, по фактическому потреблению.

Простой домашний хлеб

Где купить фотоэлементы?

Муж манипулятор и дети: что делать?

Думаете что тяжело с мужем манипулятором – посмотрите на детей. И если не каждая взрослая женщина может дать отпор и выстроить границы, то детьми манипулировать еще проще. Как только поняли о проблеме в семье – незамедлительно решайте.

Прошло полгода и больше, а ситуация не изменилась? А может и того хуже – усугубилась? Забирайте детей и бегите от горе-отца.

Помимо этого, если вы видите, что ребенок зажат, не уверен в себе или напротив излишне раскрепощен – обратитесь за консультацией к психологу. Не бойтесь обращаться к этому специалисту, так как после общения с ближайшим родственником манипулятором лучше всего откорректировать поведение ребенка и подарить ему гармонию в жизни.

При каких недостатках нельзя подписывать акт приема-передачи?

Все обнаруженные недостатки фиксируются в смотровом листе (акте дефектовки). Документ составляется в свободной форме, в двух экземплярах — один для покупателя, другой для застройщика. В акте обязательно указываются данные покупателя и строительной компании. В основной части документа указываются недочеты, а внизу проставляется дата проверки и подписи сторон.

По общему правилу недочеты делятся на два вида:

1. Существенные — это дефекты при наличии которых в квартире невозможно жить. Например, дыры в стенах и окнах, неработающая канализация, не правильно установленные входные двери. Подписывать акт приема-передачи покупатель должен только после того, как застройщик устранит подобные недостатки.
2. Несущественные недостатки не мешают жизни в квартире. К ним относятся: неровные стены, царапины на стеклах, и т.д. Их тоже необходимо фиксировать. Если покупатель отказывается подписывать акт из-за несущественных дефектов, застройщик имеет право подписать документ в одностороннем порядке через 2 месяца. Оспорить такой документ можно только в судебном порядке.

Смотровой лист (скачать бланк)

Если покупатель обнаружил недостатки у него есть два варианта действий:

1. Не подписывать акт. Покупатель вправе потребовать устранения недостатков и проведения осмотра повторно. При таком варианте застройщику придется поторопиться, чтобы успеть сдать квартиру к установленному сроку.
2. Подписать документ с условием устранения недостатков. Если застройщик не может устранить какие-либо дефекты он может договориться с покупателем о финансовой компенсации.

На проведение всех работ по устранению недостатков у строителей есть 45 дней (ст. 20 Закона № 2300-1 от 07.02.1992). После застройщик приглашает покупателя на повторный осмотр. Если дольщика все устраивает, он может подписывать акт.

Кроме устранения недостатков покупатель имеет право потребовать от застройщика компенсации за расходы по устранению недостатков или уменьшения цены договора ( закона № 214). Только после того, как стороны придут к соглашению, акт приемки можно подписывать. После собственник получит ключи от квартиры и сможет обратиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Вопрос

Гарантийный срокЯ купил квартиру в новостройке. Из-за спешки на приемке пропустил несколько дефектов. Могу ли я потребовать у застройщика компенсации или уже поздно?

Ответ

Если во время приемки брак не был выявлен, а обнаружили его во время ремонта позднее, покупатель вправе снова обратиться к застройщику и потребовать компенсации за расходы по устранению недоделок. По закону следующие пять лет после окончания строительных работ дом находится на гарантии. Отправить претензию застройщику можно напрямую или через управляющую компанию. Если застройщик отказывает компенсировать убытки, покупатель вправе может обратиться в суд.

Хотите получить визу по 1 документу не выходя из дома?

Что еще важно

Помимо проверки квартиры, необходимо обратить внимание и на общедомовое имущество, ведь, в соответствии с законодательством, каждый собственник обязан делать вклад на его содержание из своего кармана

Подъезд и лифт

При изучении подъезда, лифта и прочих помещений общего пользования необходимо сверяться с проектной документацией, выданной представителем застройщика. В ней указываются все моменты, связанные с площадями.

Что нужно проверить:

• наличие системы охраны при условии, если это предусмотрено проектом,
• наличие системы пожаротушения,
• общее состояние пола, стен и потолка — на них не должно быть трещин,
• целостность остекления,
• наличие почтовых ящиков,
• лифт должен нормально функционировать без дерганий и остановок,
• в кабине лифта обязательно присутствует освещение.

Электрощитовая и тепловой узел

Подобные системы располагаются на этаже с квартирой. Их задача — фиксировать показания индивидуального потребления тепла и электричества. Застройщик не станет рисковать, устанавливая неработающие щитки, поэтому собственнику достаточно будет просто переписать показания и идти с проверкой дальше.

Подвал и чердак

Изучение подвала и чердака жилого дома особенно актуально для тех, кто живет на первом и последнем этаже. Впрочем, любой гражданин вправе изучить технические этажи на предмет нарушений.

В технических помещениях не должно быть:

• влажности или застоявшейся воды,
• протеканий из труб,
• канализационного запаха.

Стоимость приемки

Дополнительные услуги

Как правильно принять квартиру в новостройке с черновой отделкой

Даже не учитывая тот факт, что аспектов, подлежащих вашему приему, в таком виде жилья значительно меньше, нежели в квартирах, имеющих чистовую или же предчистовую отделку, пренебрегать щепетильным осмотром все же не стоит.

Квартира, характеризуемая как новая, должна отвечать следующему ряду требований:

• Состояние пола – хорошее, характеризуемое отсутствием бугров и впадин. Величина максимального перепада между разными высотами пола не должна быть больше, чем 2 см.;
• Стены должны как минимум выглядеть ровными, не иметь завалов или же скосов. Для более точного, чем визуальный способ, следует прибегнуть к помощи строительного уровня;
• Наличие зазоров между стенами и оконными рамами является недопустимым. Оконные створки должны закрываться свободно, иметь герметичные состыковочные поверхности, не должны характеризоваться наличием перекосов;
• Работа вентиляции должна быть визуально заметной. Для проверки следует приложить лист бумаги к отверстию вентиляции. При этом лист должен прижиматься силой воздушной тяги;
• Электрощиток в квартире должен быть оснащен счетчиком, который отвечает требованиям. Исправность работы электропроводки можно проверить посредством включения в сеть и проверки работы какого-либо электроприбора.

Для того чтобы знать более точные данные и требования, выдвигаемые к параметрам нового жилья, следует ознакомиться с содержанием СНиПа3.04.01-87 под названием «Изоляционные и кровельные покрытия».

Акт приема-передачи квартиры

При условии, что жилье, которое сдается, в полной мере по всем параметрам устраивает покупателя, с его стороны, а также со стороны застройщика происходит подписание специального акта приема-передачи. К данному акту в качестве приложения идет пакет необходимой документации для дальнейшей регистрации права собственности на данное помещение, и, кроме того, комплект ключей.

Со стороны норм законодательства не имеется конкретных образцов актов, исходя из чего корректным будет составление такого документа в произвольной форме, однако при обязательном обозначении следующих сведений и реквизитов:

• указание даты составления документа;
• указание места составления документа;
• анкетные данные участников данной сделки;
• исчерпывающее описание передаваемого объекта недвижимого имущества;
• номер и указание даты составления договора купли-продажи;
• подписи сторон сделки.

Каков порядок действий при условии, что объект недвижимости не соответствует установленным требованиям?

При условии, что есть установленные при осмотре недостатки, и данные дефекты были обнаружены при приеме квартиры, следует выразить свой отказ в подписании акта, изложив весь перечень недостатков в рамках листа осмотра.

Следом за оформлением указанного документа его следует направить в адрес компании-застройщика с тезисами требований относительно исправления недостатков, или, в противном случае, с требованием на возврат денежных средств, которые были вложены в строительство.

Указанная вами претензия должна быть удовлетворена компанией-застройщиком за срок 45 дней после дня подачи таковой.

При условии, что дефекты в квартире были обнаружены через некоторый промежуток времени после приема квартиры и подписания вышеуказанного акта, покупателю могут быть полезными положения ФЗ № 214 от 22 декабря 2014 года, по которым на жилье, приобретенное в результате долевого строительства, распространяется своего рода гарантия на период 60 месяцев.

За данный срок компания-застройщик обязана устранить выявленные и скрытые в течение длительного периода недостатки, что представляют собой последствия некачественной постройки дома.

С этой целью следует обратиться к застройщику с подобной претензией. При отказе последнего в удовлетворении ваших требований, можно подать исковое заявление в адрес суда.

При принятии квартиры, имеющей черновую отделку, следует обращать внимание на соответствие таковой нормативам, которые установлены действующим законодательством РФ. Если жилье вас удовлетворяет, то можно приступать к подписанию акта приема-передачи квартиры, а если же не удовлетворяет – время составлять претензионный лист со своими требованиями относительно желаемого состояния квартиры и выявленными дефектами, подлежащими устранению

Если жилье вас удовлетворяет, то можно приступать к подписанию акта приема-передачи квартиры, а если же не удовлетворяет – время составлять претензионный лист со своими требованиями относительно желаемого состояния квартиры и выявленными дефектами, подлежащими устранению.